La vicenda traeva origine dalla citazione in giudizio del proprietario di alcuni locali siti al piano terra di un condominio, il quale si era impossessato di un sottoscala costruendovi un bagno. Il condominio e un altro condomino intervenuto nel giudizio chiedevano al giudice di ordinare la rimozione di quanto costruito, ma il convenuto sosteneva di avere usucapito lo spazio.

 

Il Tribunale rigettava la domanda di rivendica formulata dal condominio, accogliendo l’eccezione di usucapione del convenuto. Tuttavia, la Corte d’appello riformava parzialmente la sentenza di primo grado, dichiarando la carenza di legittimazione passiva in capo al condominio, ma al contempo accoglieva l’appello promosso dal condomino intervenuto, ordinando al convenuto originario la rimessione in pristino del sottoscala condominiale. Veniva così proposto ricorso in Cassazione.

 

È noto che l’articolo 1117 del codice civile contiene un elenco di beni, strutture ed installazioni che si presumono comuni, salvo titolo contrario. Bisogna però tener presente che tale elenco è solo esemplificativo e non tassativo, quindi c’è da chiedersi se tra questi beni di cui si presume la comunione possa essere annoverato anche il sottoscala, non espressamente menzionato dalla norma.

 

La Cassazione, con la sentenza n. 22442/2019, ha dato risposta affermativa, sostenendo che il sottoscala, costituendo di fatto la proiezione delle scale, rientra tra le parti comuni dell’edificio ex art. 1117 c.c.

 

La Corte ha poi osservato che colui che rivendica l’acquisto della porzione di immobile ha l’onere di fornire la prova del titolo originario dell’acquisto, consistente, in questo caso, nel primo atto di frazionamento delle porzioni immobiliari del condominio. Dunque, occorre prendere in considerazione l’atto costitutivo del condominio e, quindi, fare riferimento al primo atto con cui l’unità immobiliare è stata trasferita dall’originario proprietario ad un altro soggetto.

 

Se, in occasione della prima vendita, era stato espressamente previsto che la proprietà del bene potenzialmente comune fosse invece riservata ad uno solo degli acquirenti, è da escludere che tale bene rientri nel novero di quelli comuni.